現在、不動産物件の投資先としては首都圏にメリットが多いと言われています。首都圏の物件は利回りこそ低いものの、人口が多く、長期に渡った確実な利益を得られるからです。 その一方で、地方都市への不動産投資はリスクが高く、ギャンブル性が強いため、手慣れた投資家でも躊躇するような投資先として知られています。
では、どうして地方都市への不動産投資は敬遠されるのでしょうか。その理由と地方都市への不動産投資のメリットについて解説していきます。
地方都市の不動産物件が抱える2つの問題点
地方都市の不動産物件は、大きく2つの問題点を抱えています。
1. 人口が少なく空室リスクが高い
地方都市の不動産物件のネックは、空室リスクが高いことです。
賃貸物件は限られた人口の中でシェアを奪い合うことになるのですが、やはり賃貸を求める人の数は有限。エリア次第では、いくら駅から近くとも全く人が入ってこないなんてこともありえます。
いくら利回りが良いといえども、スカスカの入居状況では流石に赤字となってしまいます。人口が少なく、需要が少ないこと。それが第一の問題点です。
2. 競合に弱く家賃が値下がりしやすい
次に地方都市の賃貸物件は、競合に非常に弱いことが挙げられます。
最近の優れた設備を備えた新築物件が出来てしまうと、それまでその近辺に存在していた物件は、家賃を値下げするなどの対策をしなければ人を呼び込むことが難しくなってしまいます。
長期に渡って安定した家賃収入を継続して得ることが難しく、首都圏と比較すると安定性に乏しいこと。それが、第二の問題点です。
地方都市の不動産物件の2つの魅力
一方で、地方都市の不動産物件ならではの魅力もあります。以下で2つのメリットをご紹介します。
1. 利回りが高く首都圏の物件の2倍以上となることもある
地方都市の不動産投資最大の魅力は、一つ一つの物件が安価だからこその利回りの良さです。
首都圏の不動産は価値が下落しにくい一方で、利回りが非常に悪く、表面利回りはおよそ4～5％といったところ。［注1］
しかし、地方都市の不動産物件であれば表面利回りが10％を超えることも珍しくありません。単純な利回りの良さだけで言えば、地方都市の不動産物件は首都圏のそれを遥かに凌ぐほど良好なことが見て取れます。
［注1］三菱ＵＦＪ不動産販売：23区 区分マンションに見る不動産投資市場
https://www.sumai1.com/useful/plus/investor/plus_0083.html
2. 駅から遠い格安物件でも広い駐車スペースで人を呼び込める
首都圏の不動産物件において、駅からの距離は人を呼び込むための強い武器となります。公共の交通インフラが整備されており、駅が近ければ交通の便で困らない点がその理由。
しかし、地方都市の場合は駅などの交通インフラが整備されておらず、専ら社会人が移動に用いるのは自家用車です。そのため、社会人向けの不動産物件を考える際には駅からの距離よりも駐車スペースの有無が重要なファクターとなることもあります。つまり、駅から遠い格安の物件であっても広い駐車スペースで人を呼び込み、高利回りを実現できる可能性があるのです。
ただし、学生向けの物件であったり、地方都市であっても地下鉄や電車といった交通インフラが整備されている地域であれば、駅から遠いとやはり他の物件を優先されてしまう点には注意しましょう。
地方都市への不動産投資で失敗しないための2つのポイント
地方都市への不動産投資で失敗しないためには、以下2つのポイントを押さえておきましょう。
有名企業や大学、商業施設が近いなど需要が安定している物件を選ぶ
地方でも人の需要があれば空室のリスクは少なくなります。有名企業の工場や有名大学の近場の物件を狙ってみましょう。
この際も、選ぶのは出来るだけ駅から近い立地をおすすめします。「近いから」といって大学や企業の工場のみをあてにした立地の物件を選ぶのは控えてください。何故なら、もしも大学や工場に近いというだけの理由で物件を選んでしまうと、それらが移転などして近辺からなくなってしまった場合、入居者が一気に入らなくなってしまう可能性があるからです。
駅から近いこと以外にも商業施設が周りに多い等、魅力的な立地であれば問題ありません。とにかく、有名企業の工場や有名大学の傍にある「だけ」しか魅力のない立地は、リスクが非常に大きいので避けた方が無難です。
周辺地域の状況も把握して先を見据えて物件を選ぶ
地方都市の不動産物件を見る際、満室になった時の高利回りばかりに目が奪われがちですが、まずはきちんとその周辺状況を把握しておくことが大事です。
例えば、再開発が進んだり新しくショッピングモールがオープンするような地域であれば、人口の流入が期待でき、空室を出来るだけ作らず安定した収入を得られるようになるでしょう。しかし、その一方で開発が全く進んでおらず、住人がどんどん外へ抜け出していくような地域であれば、いくら高利回りと言っても、そこで利益を掴むことは難しいはず。
目先の「高利回り」という魅力的なワードに釣られず、しっかりと先のことまで考えて投資先を選ぶことも重要です。
地方都市物件で稼ぐためには知識と発想力が必要
地方都市の不動産物件は利回りの点で非常に優れているため、空室を作りさえしなければ大きく儲けることも夢ではありません。
しかし、空室を埋めるのが難しいのが最大の問題点。地方都市の不動産物件で稼ぐには、この空室を埋めるための知識と発想力が必要になります。
どのような地域のどのような場所なら人が集まるか、需要が出来るのか。それらを巧みに把握することのできる方であれば、地方都市は優良な投資先になりえるでしょう。
【参考URL】
https://www.nomu.com/pro/trend/market/20160808.html
https://www.chintaikeiei.com/column/00000803/